Смешанное использование — рецепт сбалансированного города

Архитектор-аналитик рассказывает, что такое смешанное использование городских территорий, и объясняет, какие проблемы с его помощью можно решить. А какие создать.

Фото: Dinis Bazgutdinov

Благодаря смешению функции даже на небольшой городской территории, решаются такие проблемы, как маятниковая миграция и безлюдность территорий, неразвитость локальной экономики, пространственная сегрегация. Так пытаются заполнить пустующий по вечерам парижский остров Сите, а в Сиднее для решения вопроса доступного жилья возведут один из самых масштабных проектов смешанного использования.

Смешанное или многофункциональное использование, в английском известное как mixed use, — это концепция развития территории, означающая разнообразие функций, социальных слоёв и возрастов в границах одного или нескольких участков. Сочетание функций плохо подходит для территорий, сформированных индивидуальными жилыми домами, и эффективно в жилых кварталах многоквартирных домов.

Аналитик КБ «Стрелка» Ксения Боброва изучила документы правового зонирования и практику применения смешанного использования в Вене, Нью-Йорке, Корнуолле и 10 российских городах, чтобы разобраться в плюсах и минусах концепции.

Что было до

Виктор Габриэль Гилберт. Базарный день. 1882 г.

Исторически европейские города были не больше одного километра в диаметре. Не было потребности в транспорте, города ориентировались на пешеходов. Смешанное использование развивалось естественно, местные жители открывали бизнес в своих домах. Кузнец использовал свой дом как мастерскую, а домохозяйки устраивали швейные предприятия в своих гостиных.

Манчестер, конец XIX века / фото: Vostock-Photo
Вид на Манчестер, конец XIX века / фото: Vostock-Photo
Манчестер, конец XIX века / фото: Vostock-Photo

Необходимость в создании правил, ограничивающих использование территории, возникла в момент, когда естественное смешение функций стало угрожать жизни людей. Например, Париж в XVIII веке столкнулся с эпидемией чумы. Дело в том, что скотобойни и кладбища — потенциальные источники эпидемии — с развитием города оказывались в его центре. Позже, в конце XIX века, было нормой соседство тяжёлой промышленности и жилья. Самые крупные города в этот период были рыночными и промышленными центрами с развитой пространственной сегрегацией населения. Фридрих Энгельс описывал Манчестер того периода в книге «Положение рабочего класса в Англии»:

«С развитием промышленности стоимость земли возросла, и чем больше она росла, тем неразумнее и беспорядочнее застраивался каждый клочок земли, без всякого внимания к здоровью и удобствам жителей, с одной только мыслью о возможно большей прибыли».

В послевоенное время XX века из-за нехватки жилья многие европейские, российские и североамериканские города развивались, осваивая пригородные территории. Авраам Левитт построил около 140 тысяч домов в США для бывших военнослужащих, распространив в нескольких штатах периферийные районы индивидуальных жилых домов. Новые территории были не обеспечены рабочими местами и магазинами. Городам приходилось больше тратить на строительство дорог и инженерии, росли расходы на поддержание порядка и благоустройства. Семьи, проживавшие здесь, обзаводились машинами, увеличивая свои затраты на перемещение по городу.


Читайте также: Рэй Ольденбург «Третье место: кафе, кофейни, книжные магазины, бары, салоны красоты и другие места „тусовок“ как фундамент сообщества»


В 1960-е годы главным критиком сложившегося монофункционального подхода к развитию городов стала американка Джейн Джекобс. Интересно, что растущие пригороды дали толчок к осмыслению и формализации концепции смешанного использования. Сегодня концепция — популярный тренд среди урбанистов, что иллюстрируют 5 принципов устойчивого развития ООН-Хабитат (UN-Habitat).

Как смешивают функции

Концепция смешанного использования применяется с помощью правил землепользования и застройки — ПЗЗ, в Нью-Йорке и Корнуоллеzoning, в Вене — Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. ПЗЗ устанавливают территориальные зоны с видами их использования, даже если участок в собственности. Это необходимо, чтобы учесть интересы всех горожан, а именно право каждого на благоприятную среду. Цель ПЗЗ — свести к минимуму вредные воздействия городской среды на здоровье человека. Так, зоны, где возможны шум, вибрации, неприятные запахи, излишние транспортные и пешеходные потоки, не должны находиться рядом с жилыми кварталами.

Каждая зона имеет перечень видов разрешённого использования. В отечественной практике есть основные, условно разрешённые и вспомогательные виды. На условно разрешённые обязательно получать согласие администрации города. Например, чтобы разместить жильё в общественно-деловой зоне Екатеринбурга, Саратова или Магнитогорска, нужно запросить разрешение. В Корнуолле жилая застройка может включаться в нежилую зону с конкретным адресом объекта, в рассмотренных российских ПЗЗ такой практики нет.

В различных интерпретациях зоны многофункционального использования применяются в отечественных и в зарубежных ПЗЗ. В Нью-Йорке есть районы, границы которых накладывают дополнительные правила смешанного использования: Manhattanville Mixed-Use District, Speсial Coney Island Mixed-Use District и другие. В России это отдельная зона, которая встречается как в крупных (Красноярск), так и в малых городах (Вольск и Сарапул). В Красноярске интересная практика: территория между улицей Высотной и Телевизорным переулком сочетает жильё и бизнес-центр, торговый центр и рынок, производственные компании и автосервис. Это не единственный пример: многофункциональные зоны в городе формируют каркас центров и подцентров.

Территория между улицей Высотной и Телевизорным переулком, Красноярск / источник: Google Maps
Хабаровск, ул. Ворошилова, многоквартирный жилой дом и магазины на первом этаже / фото: Google Maps
Проспект Кирова, Саратов / источник: Google Maps
Территория между улицей Высотной и Телевизорным переулком, Красноярск / источник: Google Maps

В российских ПЗЗ перечисляют разрешённые виды использования, подразумевая, что остальные запрещены. В Вене ограничивают отдельные функции, допуская все остальные. Например, зона Industriegebiete предназначена для производства и запрещает жилую застройку в принципе.

Горизонтальное смешанное использование означает соседство разных коммерческих объектов, расположенных в первых этажах. Вертикальное — изменение функций по высоте здания. В Нью-Йорке все здания, расположенные в районе смешанного использования и совмещающие жильё и иные функции, называются mixed-use buildings, в них даже может размещаться лёгкая промышленность, как в Екатеринбурге, главное — производство не должно вредить окружающей среде. Многофункциональные здания официально есть в Самаре, Хабаровске и Магнитогорске.

Ограничения соседства в одном здании жилой функции с нежилой в российском законодательстве схожи с ПЗЗ Нью-Йорка: под нежилым помещением не могут располагаться жилые вне зависимости от этажности; помещения коммерческого использования должны иметь отдельный вход, не пересекающийся с жилым. У нас разрешено использовать жилые помещения в профессиональных целях, если это не мешает соседям. В Нью-Йорке так же, но ещё можно нанять трёх сотрудников и использовать не более 49 % от площади жилья.

Включение нежилой функции в жилую зону позволяет разнообразить спальные районы, организовать рабочие места, разместить парикмахерские, продуктовые и другие магазины. Например, в Самаре и Краснодаре в жилой зоне разрешены офисные и административные здания, которые в Саратове, Магнитогорске и Сарапуле размещаются с согласия местных властей. Ещё в Самаре рядом с жильём или на первом этаже многоквартирного дома допускаются культурно-просветительные объекты. Правда, такая практика чаще встречается ближе к центру города.

Иногда нежилые зоны дополняются иными видами использования. В Уфе коммерческо-производственная зона между улицей Маршала Жукова и Уфимским шоссе содержит несколько ТЦ строительных материалов, пивоварню, завод «Башспирт» и фанерный комбинат, офисное здание, автосалон и автосервисы. В Вене есть две похожие зоны для развития бизнеса: первая — деловой квартал (Gemischtes Baugebiet — Geschäftsviertel), вторая — производственно-коммерческий квартал (Gemischtes Baugebiet — Betriebsbaugebiet). В деловом квартале разрешено жильё в верхних этажах или устройство гостиниц. В производственно-коммерческом квартале допускается жильё при необходимости надзора за производством или для охраны.

Зачем стремиться к функциональному балансу

Само по себе применение концепции не принесёт качественных изменений. Городские территории смешанного использования без дополнительных регламентов — это потенциальные зоны риска, на которых могут возникнуть функциональные дисбалансы. Например, в Новосибирске несколько лет назад местное правительство включило жильё, без ограничений, в основные виды разрешённого использования деловой зоны центра. Это превратило территорию в монофункциональный жилой район, поскольку максимальную выгоду застройщик получал только при строительстве многоквартирных жилых домов. В результате новым жителям стало не хватать школ, детских садов и других объектов социального обслуживания. Подобная тенденция свойственна и Нью-Йорку. Например, в районах Гринпоинт и Вильямсбург за 2004–2012 годы производственные объекты сократились на 60 % и были переоборудованы под жильё.

горизонтальное смешанное использование, Улица Гарбен, Вена / фото: Wikipedia.org
горизонтальное смешанное использование, Улица Гарбен, Вена / фото: Wikipedia.org
горизонтальное смешанное использование, Улица Гарбен, Вена / фото: Wikipedia.org

Ограничение в ПЗЗ видов использования помогает городским властям регулировать рынок недвижимости, формируя благоприятные условия для горожан. Особенно просто воздействовать на объекты, которые имеют географически локализованные рынки, например фитнес-центры, продуктовые магазины. Так, в жилых зонах Перми ограничивается максимальная площадь магазинов. В Корнуолле регламентируется, какой процент участка может быть застроен шопинг-центром, минимальная протяжённость фасада и размеры дворов. Чтобы разнообразить торговлю, в Нью-Йорке ограничивают максимальную протяжённость фасадов магазинов на первых этажах коммерческих зон.

Исследования (Grant, J. Mixed use in theory and practice: Canadian experience with implementing a planning principle, 2002) и девелоперы подтверждают, что рыночные силы стремятся придать территории монофункциональность, ведь объекты смешанного использования значительно медленнее продаются и требуют больших затрат. Застройщики прибегают к продажам с обременением — накладывают обязательства на покупателя по срокам открытия объекта и использования помещения в соответствии с оговорённой в договоре функцией.

В российской практике есть местные и региональные нормы градостроительного проектирования. Среди прочего они регламентируют количество квадратных метров продуктовых и хозяйственных магазинов, банков и других объектов на тысячу человек. Правда, эти нормы перешли по наследству от СССР, устарели и сегодня в отношении магазинов, аптек, парикмахерских и бытовых услуг не работают.

С помощью местных норм градостроительного проектирования можно стимулировать смешанное использование. Например, в Московской области запрещено размещать квартиры на первом уровне новостроек, высота которых больше 12 этажей. Подобные ограничения применяют и ПЗЗ: в Магнитогорске площадь жилья на первых этажах новых многоквартирных домов, которые выходят на магистральные улицы, должна быть менее 10 % этажа.

Вертикальное смешанное использование, "Valley” / иллюстрация: Vero Visuals / MVRDV
Вертикальное смешанное использование, "Valley” / иллюстрация: Vero Visuals / MVRDV
Вертикальное смешанное использование, "Valley” / иллюстрация: Vero Visuals / MVRDV
Вертикальное смешанное использование, "Valley” / иллюстрация: Vero Visuals / MVRDV

В Вене соотношение функций в каждом проекте обсуждается с девелоперами, представителями городских ведомств и местными депутатами. Иногда заключаются контракты между городом и девелопером, устанавливающие функциональный баланс проекта. Но при этом интересно, что в столице Австрии отсутствует свободный рынок аптек: решения о расширении сети принимаются палатой фармацевтов (Österreichische Apothekerkammer).

Помимо инструментов, стимулирующих смешанное использование, есть и сдерживающие механизмы: в Сарапуле ограничивают площадь встроенно-пристроенных к многоквартирным домам объектов и запрещают переводить жилые помещения в нежилые, если нет возможности организовать парковку.

Польза городу от смешанного использования

Для смешанного использования характерен эффект синергии: близкое расположение объектов торговли и услуг расширяет клиентскую базу — магазины обмениваются покупателями. Например, в Саратове на проспекте Кирова сформирован ярко выраженный кластер торговых центров, магазинов белья, одежды и обуви — товары дополняют друг друга, а их соседство делает выбор разнообразнее.


Читайте также — Как создавался дизайн-код для проспекта Кирова в Саратове


На территориях смешанного использования могут совмещаться и разные образы жизни. Благодаря этому у горожан нет необходимости с возрастом покидать полюбившийся район и разрывать сложившиеся социальные связи. Многофункциональность способствует улучшению качества городской среды, следовательно влияет на рост стоимости недвижимости, доходов города и собственников.

Деловой квартал Donay City, Вена / фото: Wikipedia.org
Производственный квартал Donaustadt, Вена / фото: Wikipedia.org
Деловой квартал Donay City, Вена / фото: Wikipedia.org

Так как в многофункциональных районах дом, магазины и работа находятся близко друг к другу, пешие и велосипедные передвижения увеличиваются на 10–20 %. Здесь не обязательно тратить средства на автомобиль и общественный транспорт, поэтому улучшаются условия для людей с низкими доходами и стираются границы их пространственной сегрегации. В Нью-Йорке за строительство социального жилья власти разрешают застройщику повышать этажность объекта. Это позволяет смешивать людей, имеющих разные доходы, делать качественную инфраструктуру финансово и территориально доступной для всех горожан.

Компактность кварталов позволяет экономить время на поездках, что даёт населению больше свободного времени и минимизирует воздействие на экологию. Для города это экономия на мероприятиях по защите окружающей среды, а для горожан — улучшение здоровья. Исследования, проведённые в США (Frank, L., Engelke, P., and Schmid, T. Health and Community Design, 2003), отмечают, что благодаря многофункциональности уменьшается вероятность ожирения для некоторых слоёв населения. Кроме того, благодаря высокой плотности застройки районов смешанного использования снижается стоимость содержания инфраструктуры. Город экономит на эксплуатационных расходах, а горожане и предприниматели — на коммунальных услугах.

Наконец, научные исследования подтверждают, что в районе смешанного использования люди чувствуют себя в безопасности. В таких районах реже совершаются акты насилия. Чувство безопасности — это тоже привлекательный фактор, который влияет на увеличение посещаемости территории, количество покупок, доходов местных магазинов и услуг.

Лесопарковый район, Уфа / фото: Wikipedia.org
Железнодорожный район, Новосибирск / фото: Wikipedia.org
Ленинский район, Саратов / фото: nesiditsa.ru
Лесопарковый район, Уфа / фото: Wikipedia.org

У городов России есть необходимые инструменты для многофункциональности, но используются эти инструменты не в полной мере, поскольку существуют системные препятствия в законодательстве. Города развиваются за счёт частного капитала, поэтому рыночные силы обладают существенным влиянием. Демонстрация победы рыночной экономики над логикой регуляторного механизма ПЗЗ — спальные районы Саратова, Уфы и Новосибирска. Так как ответственность за функциональную насыщенность территории не закреплена законодательно, нет регламентов о разнообразии территории, а существующие нормы и правила трактуются в сторону моноиспользования. Поэтому следует обязать органы местного самоуправления проводить мониторинг функциональной насыщенности территории и обозначить минимально необходимый функциональный баланс на уровне ПЗЗ. 

Текст: Ксения Боброва