Страна компромиссов: о каком жилье мечтают россияне и что они в итоге покупают

Жители России мечтают о коттедже, но вынуждены довольствоваться квартирой. Побаиваются жилья, где кто-то умер, но согласны мириться с неблагоустроенной средой. Высоко ценят близость школ и детских садов, но готовы жить вдалеке от поликлиники. Антрополог Михаил Алексеевский рассказал Strelka Magazine о результатах исследования Центра городской антропологии КБ «Стрелка» в шести российских городах.

Фото: Istockphoto.com

Исследования рынка российской жилой недвижимости, как правило, базируются на анализе статистики сделок купли-продажи. Но покупка — лишь финальная точка в долгой эпопее поиска подходящего варианта, вынужденный компромисс между желаниями покупателя и его возможностями. Сделки не могут дать никакой информации о том, как покупатели делают свой выбор из нескольких возможных вариантов, какие характеристики жилища являются для них принципиальными. Наконец, мы не знаем, о каком жилье мечтают россияне и чего они хотят от своего будущего дома. Эти вопросы имеют принципиальный характер, если мы хотим понять, в каком направлении следует развивать жилищное строительство в России.

Чтобы изучить, каким хотели бы видеть своё идеальное жилище россияне, и понять, по каким принципам они осуществляют выбор и покупку жилой недвижимости, Центр городской антропологии КБ «Стрелка» в феврале-марте 2017 года в рамках контракта с АИЖК по проведению комплексного анализа развития городских территорий РФ провёл серию антропологических исследований в шести российских городах, которые были выделены как характерные представители городских поселений разного вида.


11 октября запустился Открытый международный конкурс проектов стандартного жилья и жилой застройки. Узнать подробности


Наименее плохое жильё

Несмотря на серьёзные различия между исследуемыми городами, мотивация для покупки жилья в большинстве случаев у горожан одна — необходимость улучшения жилищных условий. Единственным заметным исключением является Краснодар — здесь строительный бум и сравнительно низкие цены на недвижимость привели к тому, что появилась заметная прослойка покупателей, приобретающих квартиры в местных новостройках в качестве долгосрочной инвестиции. Купленное жильё они стремятся сдать в аренду, а впоследствии продать его дороже, чем оно было куплено.

Телефонный опрос по репрезентативной выборке (714 человек в возрасте 18 лет и старше) был проведен Аналитическим центром Юрия Левады по заказу КБ «Стрелка» 6-11 февраля 2017 года.

Важно отметить, что покупка жилой недвижимости почти всегда воспринимается как вынужденная мера. В ходе глубинных интервью люди объясняли, что им приходится планировать улучшение жилищных условий под влиянием внешних обстоятельств: вступления в брак или, напротив, развода, рождения детей, переезда в другой город, желания жить поближе к пожилым родителям и так далее. Как правило, эти обстоятельства делают жизнь в прежнем доме крайне некомфортной или даже невозможной, так что улучшить ситуацию может только покупка нового жилья. Заранее скоплённых финансовых средств для этого у подавляющего числа горожан не бывает. В этих условиях у них есть несколько вариантов действий: купить жильё с помощью ипотеки или попробовать получить государственную поддержку по одной из социальных программ (материнский капитал, военная ипотека, программа переселения из аварийного жилищного фонда).

Купить или построить «жильё мечты» могут лишь немногие состоятельные люди. Все остальные, как показывают материалы исследования, вынуждены выбирать новое жильё в условиях крайне ограниченного бюджета, так что цена является одним из главных факторов при выборе нового дома. Большинство покупателей заранее осознают, что их новое жильё будет иметь немало существенных недостатков, так как бюджет ограничен. Можно сказать, что люди ищут «наименее плохое» жильё, которое доступно при их ограниченных средствах. Такая модель поведения приводит к тому, что своих покупателей находят новые жилые комплексы с низким качеством строительства, плохой транспортной доступностью и неразвитой инфраструктурой. Люди готовы мириться с недостатками, если цена невысока.

Нетронутые квартиры

Выбирая новое жильё, жители крупных городов сталкиваются с важной дилеммой: «На каком рынке искать варианты: на первичном или на вторичном?» Благодаря строительному буму последних лет, выбор на рынке новостроек достаточно велик. В малых городах другая ситуация: строительство многоквартирных домов практически не ведётся.

Результаты исследований показывают, что для покупателей большое символическое значение имеет новизна квартир с первичного рынка. Они воспринимаются как совсем свежие, чистые, их легко приспособить «под себя». Некоторые информанты прямо говорили во время интервью, что не хотели бы покупать квартиры на вторичном рынке, потому что опасаются, что там «кто-то умер из прежних хозяев». Только «нетронутые» квартиры в новостройках они чувствуют по-настоящему своими. Кроме того, покупателям первички нравится свежий и яркий облик нового дома, удобная планировка, новые коммуникации и, как правило, благополучное социальное окружение, ведь купить жильё в новостройке обычно не могут себе позволить разного рода городские маргиналы.

Ощутимым минусом новых жилых комплексов обычно становится отсутствие развитой социальной инфраструктуры, такой как школы и детские сады. Появление «социалки» стремительно повышает престижность и популярность района. Так, в Калуге микрорайон Ольговка после открытия школы для одарённых детей стал популярнее, чем соседний, более удобный в транспортном и социально-инфраструктурном отношении микрорайон Малинники. В целом недостатки новостроек (плохая транспортная доступность, слабо развитая инфраструктура, низкое качество городской среды) в восприятии горожан перекрываются плюсами новизны.

Мечта о коттедже

По результатам антропологического исследования и телефонных опросов бесспорным фаворитом предпочитаемого вида недвижимости оказывается городской коттедж. Именно частные дома пользуются наибольшей любовью россиян. По мнению опрошенных горожан, коттеджная застройка обладает всеми основными плюсами новой недвижимости: большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство. Крайне важно и наличие земельного участка, который можно обнести забором для большей приватности. Во многом это реакция на многолетнее плотное соседство в многоквартирных домах, которое навязывалось ещё в советское время, — теперь горожане мечтают жить всей семьёй в отдельном большом доме, отгородившись от окружающего мира высоким забором. Закрытая частная территория даёт возможность обустроить её по своему вкусу: построить баню или беседку, разбить цветники или посадить небольшой фруктовый сад. К тому же считается, что такие дома «ближе к природе».

Однако реализация мечты о коттедже как «идеальном доме» доступна лишь немногим. Земля, подведение коммуникаций и строительство коттеджа очень дороги относительно доходов большинства россиян. Кроме того, стройка и её согласование связаны с большим количеством технических сложностей. Дорога и эксплуатация коттеджа, а отсутствие в пешеходной доступности магазинов, культурных и развлекательных центров делает владельца коттеджа полностью зависимым от личного автомобиля.

Сталинки и брежневки против хрущёвок

Отношение опрошенных горожан к многоквартирному жилью советского периода противоречиво. С одной стороны, это наиболее распространённый тип застройки для большинства городов, именно в таких домах живёт большинство горожан — советские многоквартирные дома воспринимаются как своего рода норма. С другой стороны, такие дома за прошедшие десятилетия ветшали и морально устаревали.

Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущёвки, панельные пятиэтажки 50–60-х годов постройки. Интервью с горожанами показывают крайне негативное к ним отношение. Квартиры в этих домах низко оценивают из-за небольших размеров комнат и кухни, неудобной планировки, плохой звукоизоляции, аварийного состояния коммуникаций. В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущёвки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры.

Фавориты по типу застройки — сталинки и так называемые брежневки. Дома, построенные в позднесоветское время, до сих пор остаются востребованными на вторичном рынке жилья. Особенно это характерно для малых городов, где в последние годы не велось активного строительства. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию. Однако и у позднесоветских многоэтажных домов, и особенно у зданий сталинского времени всё более актуальными становятся проблемы с ветхими инженерными коммуникациями. Зато все без исключения типы советских микрорайонов хвалят за хорошую обеспеченность инфраструктурой, обилие зелени и наличие удобных, пусть и не всегда благоустроенных, общественных пространств: от детской площадки во дворе до районного парка.

Негативную реакцию у городских жителей вызывают ещё два типа застройки, которые ассоциируются с низким уровнем комфорта и маргинальностью. Речь идёт об индивидуальных домах деревенского типа, где часто отсутствуют такие базовые городские удобства, как центральное отопление, водопровод, канализация, и о ветхой исторической застройке конца XIX — начала XX века, которая также страдает от отсутствия современных инженерных коммуникаций или находится в аварийном состоянии. Впрочем, у каждого из этих типов есть и свои достоинства: деревянные дома ценят за наличие участка земли, а историческая застройка находится в центре города.

Пренебрежение городской средой

Кроме фактора цены, при выборе жилья играют роль и другие характеристики. Вторым по значению является качество и планировка самого жилья. Ценятся кирпичные или монолитные дома, большое значение имеют размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций. Бывают и специфические требования: так, в Краснодаре большое значение имеет размер гостиной, так как местные жители часто организуют семейные застолья с большим количеством приглашённых. Минусами для квартиры считаются длинные узкие коридоры, наличие сквозных комнат, небольшие размеры комнат и кухни, плохая теплоизоляция, отсутствие лифта.

Следующим по значению фактором является транспортная доступность. Для небольших поселений это неактуально, но в больших городах жизнь в спальных микрорайонах или в индивидуальных домах требует постоянного использования автомобиля. Если в большом городе время поездки до работы в час пик оказывается больше часа, то жилье в таком районе стараются не покупать.

Телефонный опрос по репрезентативной выборке (714 человек в возрасте 18 лет и старше) был проведен Аналитическим центром Юрия Левады по заказу КБ «Стрелка» 6-11 февраля 2017 года.

Для семей с маленькими детьми критически важна пешеходная доступность детских садов и школ. Иногда важно наличие близко от дома музыкальной школы для ребёнка или дома детского творчества, из-за такой инфраструктуры люди готовы продолжать жить в аварийном жилье в центре города. Близость больниц и поликлиник в целом имеет значительно меньшее значение.

Наконец, в последнюю очередь обращают внимание на состояние городской среды в районе проживания. Только в тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. В то же время плохое состояние общественных пространств, замусоренность территории, плохое качество дорожного покрытия, отсутствие пешеходных зон и детских площадок, проблемы с парковочными местами воспринимаются скорее как второстепенные трудности. Радость от обладания жильём более высокого качества оказывается важнее, чем неудобства, связанные с проживанием на данной территории.

Текст: Михаил Алексеевский